Las torres de oficinas del siglo XX no pueden sobrevivir en el XXI gracias a su reputación histórica, su distinción arquitectónica o su estatus de monumento.
Hoy en día, las empresas otorgan un mayor valor a los activos contemporáneos de una propiedad antigua, como sistemas de última generación y comodidades de alta gama que son para uso exclusivo de los inquilinos.
El último edificio trofeo en completar un reposicionamiento transformador es 51 W. 52nd St. de Harbour Group International, la legendaria antigua casa de CBS conocida como Black Rock.
Fue la primera y única torre de oficinas del arquitecto Eero Saarinen, quien diseñó la emblemática terminal TWA en el aeropuerto John F. Kennedy.
El proyecto Black Rock de $128 millones le dio a la distintiva torre en el lado este de la Sexta Avenida un lujoso vestíbulo exclusivo para inquilinos en el lado de la calle 52 y un vestíbulo público modernizado en la calle 51.
Pero sólo los inquilinos disfrutan del componente “divertido” del proyecto: una suite de servicios en el sótano que incluye un gimnasio de última generación, una sala de yoga y una cafetería.
Todos los cambios ayudaron a generar 325.000 pies cuadrados en arrendamientos nuevos y renovados que llevaron los 900.000 pies cuadrados de la torre a casi el 90% arrendados desde que HGI la compró por $760 millones en octubre de 2021, una hazaña no pequeña después de que el propietario original, CBS, trasladara la mayoría de sus oficinas fuera de un hace pocos años.
“CBS era la empresa de medios más poderosa del mundo cuando se inauguró la torre en 1964”, dijo Howard Fiddle, jefe del equipo de arrendamiento de CBRE. “Estaba muy adelantado a su tiempo con las placas de suelo sin columnas”.
Las pequeñas placas de piso de Black Rock, de 25,000 pies cuadrados, que resultan de la forma en que la torre está muy alejada de la línea de la calle, lo convierten en “un edificio más boutique de lo normal en la Sexta Avenida. Los pisos reciben luz natural a través de ventanas del piso al techo”, dijo Fiddle.
Los inquilinos más destacados de la torre incluyen el bufete de abogados Wachtell Lipton Rosen & Katz y el fondo de pensiones canadiense CPPIB, que acaba de mudarse a los dos pisos superiores.
Quedan disponibles unos 135.000 pies cuadrados. Los alquileres solicitados varían desde $90 por pie cuadrado en los pisos inferiores hasta $140 psf en los superiores.
Aunque no es un nombre muy conocido en la ciudad, HGI y sus filiales controlan una cartera de inversiones de 20.000 millones de dólares en Estados Unidos y Europa.
El rejuvenecimiento de Black Rock pertenece a la revitalización general de Midtown Sixth Avenue, que parecía encaminarse a tener problemas antes de la pandemia cuando algunos grandes inquilinos, entre ellos CBS, anunciaron planes de mudarse.
Pero la tasa de desocupación del corredor hoy es sólo entre diez y once por ciento dependiendo del informe de mercado que se siga, en comparación con un promedio en todo Manhattan de más de veinte por ciento. Gran parte de la fortaleza del corredor se debe a las extraordinarias inversiones que los principales propietarios realizaron en sus propiedades.
Como hemos señalado antes, las mejoras incluyen el rediseño de arriba a abajo por parte del Grupo Rockefeller de la antigua torre Time + Life en 1271 Sixth Ave. y las muchas mejoras al complejo original del Rockefeller Center realizadas por Tishman Speyer.
El juego de la refinanciación comercial es el más difícil en estos días. Pero Williams Equities completó un préstamo CMBS de $155 millones a cinco años para su 28-40 W. 23rd St., un espectáculo familiar para los compradores de Ladies Mile por sus grandes carteles de Home Depot.
Citi Real Estate Funding es el prestamista. El nuevo préstamo ayudará a financiar mejoras y comodidades del edificio que incluirán un atrio y tragaluces actualizados y una terraza en el techo para todo el edificio.
Un portavoz de Williams Equities dijo que la refinanciación “está en línea con nuestra exitosa y atemporal estrategia multigeneracional”.
Los inquilinos de oficinas en los 578,105 pies cuadrados 28-40 W. 23rd, que alguna vez fueron grandes almacenes, incluyen numerosas empresas creativas, digitales y tecnológicas.
